1130 € / m2 en moyenne en Haute-Loire
Quatre-vingt-unième, c'est la position de la Haute-Loire dans le classement des départements selon le prix moyen au mètre carré, établi par le site www.bien-dans-ma-ville.fr. Loin derrière Paris (75) et ses 10 271 € / m2, la Haute-Loire fait partie des départements les moins onéreux, sans rivaliser toutefois avec la Creuse (23) et sa moyenne de 873 € / m2.
Bon positionnement. Cependant, à la vue du prix moyen présenté, certains dégaineront le fameux « c'était mieux avant ! » Effectivement, le site www.meilleursagents.com révèle une courbe des prix qui s'envole à partir de 2019.
L'oeil de l'experte
Zoé Scardone, experte en immobilier en Haute-Loire
Photo par Zoé Scardone
Zoé Scardone est experte en évaluation immobilière au sein du cabinet Perle Expertise, situé à Beaux. Elle a auparavant exercé quatre ans en tant qu'agent immobilier en Haute-Loire.
Zoé Scardone, experte en immobilier, nous apporte des éléments d'explication : « Suite à la pandémie de Covid, il y eu une explosion de la demande de logements en milieu rural, et notre département est majoritairement rural. Avec la crainte perpétuelle d'une nouvelle vague et de nouvelles mesures de confinement, il y a eu une vraie démarche de recherche d'espaces verts, d'un territoire géographique calme, de l'éloignement avec les voisins. Les produits répondant à ces critères sont devenus plus recherchés, donc plus rares, et cela a conduit à une hausse des prix. »
« À un moment, c'était vraiment "à la conquête de la campagne !" »
« Il y a eu une période où je n'ai vendu des produits qu'à des clients venant du Rhône ou du Vaucluse. Le développement du télétravail leur permettait de pouvoir habiter ailleurs. »
Des disparités sur département ?
La même courbe ascendante se dessine dans la plupart des communes, avec une hausse des prix se situant généralement autour de 23 % sur les cinq dernières années. L'augmentation est toutefois plus marquée du côté nord-est du département, sur des communes comme Saint-Just-Malmont, Aurec-sur-Loire ou encore Saint-Didier-en-Velay.
Il faut également relever le fait que cette hausse s'applique sur des prix diversifiés. La fourchette tarifaire haute se situe là encore au nord-est (secteur de Monistrol-sur-Loire, Aurec-sur-Loire, Saint-Ferréol-d'Auroure) et la fourchette basse dans la moitié ouest du département.
« Dans le secteur de Monistrol, il y a vraiment un micro-marché qui est saturé. Il n'y a plus de parcelles libres pour les nouvelles constructions. C'est un territoire très demandé car il est dans la zone du bassin d'emploi de Saint-Étienne. Dans l'ouest, il y a moins de demandes. Il y a un plus grand éloignement avec les grands pôles d'attractivité. Et il faut aussi souligner le cas des acquisitions de maisons secondaires : il y a souvent la demande d'être à moins de 2h de Lyon, 2h30 d'Avignon par exemple, or la distance s'accroît lorsqu'on va vers l'ouest du département. »
Au Puy, une hausse du prix sur 5 ans de 23 % pour les appartements, de 24,6 % pour les maisons
Malgré les envies de campagne pour les résidences permanentes ou secondaires, le territoire urbain du département ne semble pas pour autant échapper à l'envolée des prix du marché. Selon Zoé Scardone, il s'agirait du résultat d'une autre mécanique à l'œuvre :
« Investir dans l'immobilier au Puy, c'est faire un bon placement d'argent »
« Avec les locations de type Airbnb, les appartements peuvent générer un rendement correct. Il y a donc eu un véritable boom sur les investissements pour faire du locatif dans une ville qui bénéficie d'une attractivité touristique notable. Face à la hausse de la demande, la valeur des studios a augmenté. Et la demande a été si forte qu'il n'était pas rare d'avoir jusqu'à quinze demandes de visite en deux jours pour un même studio. »
Les studios mis à part, Zoé Scardone note toutefois une différence de prix de vente d'un appartement ponot à l'autre.
« Les appartements avec terrasse ont pris beaucoup plus de valeur que ceux qui en sont dépourvus et dont le prix de vente n'a pas subi d'augmentation remarquable.»
Une baisse significative du volume des ventes sur la dernière année au niveau national : et en Haute-Loire ?
Le nombre de transactions immobilières a baissé de 18 % en un an, au niveau national, selon le bilan dressé en décembre dernier par le Conseil Supérieur du Notariat.
« En Haute-Loire, après la vague d'achat post pandémie, les produits à la vente se sont faits rares. Aujourd'hui, compte-tenu de la hausse des prix, les propriétaires qui avaient dans l'idée de vendre y renoncent car ils se demandent ce qu'ils vont pouvoir acheter derrière. »
L'envolée des prix de l'immobilier, conjuguée à la hausse des taux d'intérêts des emprunts, et le contexte d'inflation rendent difficile l'accès à la propriété. Et les primo-accédants sont les premiers touchés.
« Le profil type qu'on retrouve c'est souvent celui d'un jeune couple qui dispose d'un budget d'environ 200 000 €. La capacité d'emprunt étant définie par le taux d'endettement, le budget n'est pas extensible. Or, dans ces gammes de prix c'est compliqué de trouver car c'est énormément demandé. Il y a aussi la concurrence d'une autre clientèle : celle des acquéreurs de maisons secondaires qui se positionnent sur ce même type de bien et qui paient cash. »
Pour combien de temps encore ?
Une légère baisse des prix immobiliers s'est engagée depuis un an.
Z. S. : « Pour que les gens soient capables d'acheter, il faut faire baisser le prix de vente des maisons. Quoi qu'il en soit, c'est un fonctionnement cyclique : après l'expansion arrive forcément la récession. Et puis une stagnation, voire une légère baisse des taux d'emprunt va aussi contribuer à débloquer quelques dossiers, mais de là à tout relancer… »
« Les prix ne redeviendront pas ceux d'il y a 5 ans, sauf grosse crise. »
